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Depuis le 25 novembre 2018, la loi ELAN propose un nouveau type de bail à la location de meublés : le bail mobilité. Créé pour répondre au besoin spécifique des étudiants et professionnels en recherche de location de courte durée, le bail mobilité présente aussi une souplesse bienvenue pour les propriétaires. Explications.

 

Le bail mobilité, qu’est-ce que c’est ?

Quand on dispose d’une chambre, ou d’un logement à louer en meublé, il existait jusqu’à présent trois alternatives pour les propriétaires-bailleurs : le bail meublé, signé pour un an, le bail étudiant signé pour 9 mois, ou bien la location saisonnière prévue pour les séjours de courte durée, à vocation touristique. Des solutions qui ne satisfaisaient ni les propriétaires de meublés ni les locataires. Trop contraignantes ou mal adaptées aux besoins, elles ne permettent pas l’accès au logement des personnes en situation de mobilité étudiante ou professionnelle, et le rendent même parfois plus difficile.

La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a créé un nouveau bail de location destiné aux particuliers : le bail mobilité. Présenté comme un nouvel outil d’accès au logement, le bail mobilité permet de proposer un contrat de location plus souple là où les baux existants peinaient à répondre à la demande.

Un bail adressé aux personnes en situation de mobilité

Le bail mobilité a une cible bien définie : les locataires cherchant à se loger de façon temporaire pour des motifs professionnels, de formation, d’apprentissage ou d’engagement volontaire. Etudiants, stagiaires, apprentis, professionnels en formation ou en mission de courte durée (CDD ou intérim), ou encore jeunes en service civique peuvent y prétendre. Il s’agit d’un bail meublé ouvrant la location au titre de résidence principale.

Une durée souple, définie par accord entre les parties

Contrairement aux baux classiques, le bail mobilité peut être signé pour une très courte durée : entre un et dix mois, une durée fixée librement par le bailleur et son locataire, et qui permet aux locataires à la recherche d’un meublé temporaire d’adapter leur location en fonction de leur besoin réel. La durée envisagée est mentionnée lors de la rédaction du bail.

Le bail prenant fin de façon automatique, le propriétaire-bailleur n’a aucun congé à donner pour récupérer son logement. Le locataire peut prendre congé à tout moment avec un préavis d’un mois.

Un bail non-renouvelable automatiquement

Le bail mobilité s’inscrit dans une logique de lutte contre la précarité du logement : afin d’éviter que les bailleurs ne l’utilisent au détriment des baux classiques, le bail mobilité n’est pas renouvelable automatiquement. Il est simplement possible de renouveler le bail une fois, pour en porter la durée maximale à 10 mois, si le bail initial était signé pour une période plus courte.

Pour les mêmes raisons, il ne peut être question non plus de la signature de plusieurs baux mobilité successifs avec un même locataire.

Un bail flexible et encadré

Pour le locataire, le bail mobilité présente plusieurs garanties très sécurisantes. Outre une durée de bail flexible et un préavis fixé à un mois, le bailleur n’exige pas de dépôt de garantie. Les charges sont forfaitaires, et fixées dès le contrat de bail. Le locataire n’a donc pas besoin de prévoir de dépenses complémentaires sur son budget logement, hormis d’éventuels frais d’agence.

Enfin, si le prix de location est fixé librement par le bailleur, il reste plafonné dans les « zones tendues », définies par la loi et où la demande en logement locatif est forte. Le bailleur ne pourra proposer un loyer supérieur au bail signé avec le locataire précédent, sauf si celui-ci a quitté le logement plus de dix-huit auparavant.

Pour les bailleurs : une alternative à la location saisonnière

Le bail mobilité ouvre le marché du locatif à une gestion plus souple des biens à louer. Nombreux sont les propriétaires qui rencontrent des freins au remplissage de leur meublé en raison de la durée des baux classiques d’un part, et du durcissement de la législation sur les locations saisonnières d’autre part, malgré un intérêt lucratif de la location touristique toujours attractif.

Les bailleurs situés en zone touristique peuvent à présent diversifier leur offre locative sans être tentés de détourner la location saisonnière  de son objet – elle ne peut être une résidence principale – et sans risquer de lourdes pénalités, encore durcies par la loi ELAN ( jusqu’à 50000 euros de sanction en cas de non-respect de la procédure de changement d’usage du logement).

Autre location, autre problématique : les propriétaires-bailleurs louant une chambre dans leur résidence principale ont désormais une option de plus pour accueillir un locataire à domicile, et planifier plus aisément la récupération de son bien pour un usage personnel.

Des garanties pour les propriétaires

Si par certains aspects le bail mobilité semble a priori moins avantageux pour le bailleur, la loi ELAN a prévu certaines garanties permettant au propriétaire d’en tirer avantage, tout en facilitant l’accès au logement à des personnes jusque-là soumises à un marché locatif non favorable.

L’absence de dépôt de garanties est compensée par l’éligibilité du bail mobilité au dispositif Visale (Visa pour le logement et l’emploi). Cette garantie accordée par Action Logement au locataire couvre les loyers et charges impayés de la résidence principale d’un locataire. La souscription est gratuite pour le bailleur, et prend en charge les éventuelles dégradations et les frais de remise en état imputables au locataire.

 

Enfin, le propriétaire-bailleur conserve sur la location en bail mobilité une fiscalité intéressante si la pièce louée est au sein de la résidence principale. Les loyers perçus sont non-imposables s’ils ne dépassent pas certains plafonds fixés chaque année par l’administration fiscale. Une aubaine pour ceux qui souhaitent se lancer dans la gestion locative simplement, sans bien secondaire, et de façon sécurisée.

 
 
Pour en savoir plus sur le bail mobilité, vous pouvez continuer votre lecture sur le site de Lodgis, l’agence immobilière spécialisée dans la location meublée.

Lorsqu’il s’agit de mettre en location son bien immobilier, la question se pose souvent de savoir s’il est préférable de le louer vide ou bien meublé. Ainsi, en investissant dans l’immobilier locatif, vous devrez opter pour l’une ou l’autre formule. Sur les plans pratiques, fiscaux et juridiques, ces deux types de locations sont bien différents. Comment faire pour bien choisir ? Voici les avantages et les inconvénients à considérer pour choisir entre une location vide et meublée.

Une rentabilité locative brute supérieure dans le meublé

Le premier élément à prendre en compte est la rentabilité locative brute dont vous pouvez bénéficier pour chaque type de location. En principe, cette dernière varie entre 4% et 6% pour une location vide, et de 6% à 8% pour une location meublée.

A quoi est due cette différence de rentabilité ? A deux raisons en particulier.

1re raison : les loyers sont plus élevés en meublé

Dans le cadre de la location d’un bien immobilier meublé, le principal avantage est le prix du loyer. En effet, si vous proposez des meubles intégrés dans le bien, cela se répercute forcément sur le loyer, comme constituant un service à part entière.

Pour un appartement d’une surface et d’un emplacement similaires, le prix du loyer sera en moyenne de 20 % plus élevé pour un bien meublé que vide. Or, si votre loyer est plus élevé, cela signifie que le rendement locatif brut est plus avantageux. En tant qu’investisseur, cet atout est de taille.

Sachez cependant que la mesure des performances d’un bien immobilier se fait principalement en tenant compte de sa rentabilité nette et non pas brute. Pour mesurer la rentabilité nette, vous devez soustraire des frais aux revenus locatifs, comme :

• les charges de copropriété
• la taxe foncière
• les différents frais de gestion.

Si vous êtes intéressés par mettre en location votre bien meublé, vous pouvez contacter Lodgis, le spécialiste de la location meublée à Paris (nouveau : ouverture des locations meublées sur toute la France).

 

2e raison : la fiscalité est plus favorable pour une location meublée

Contrairement à une location nue, le propriétaire d’un bien loué meublé peut opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). De quoi s’agit-il ? Fiscalement, ce statut offre au bailleur la possibilité d’imposer les loyers perçus au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non pas comme des revenus fonciers. Le régime microbic (régime forfaitaire) vous permet ainsi d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés.
 
Pour toutes vos questions de fiscalité relative à la location meublée, vous pouvez contacter la société Je Déclare Mon Meublé.
 

La location nue : une meilleure stabilité dans le temps

En optant pour la location nue de votre logement, vous misez principalement sur la stabilité locative. D’une part, le locataire désireux de quitter le logement doit respecter un délai de préavis de 3 mois pour une location vide, contre 1 mois seulement pour un logement meublé. Ce délai rallongé permet au propriétaire bailleur de disposer du temps nécessaire pour pallier ce départ et anticiper la nouvelle mise en location de son bien.

En outre, contrairement aux logements meublés qui s’adressent principalement à des profils étudiants ou de passage (locations généralement marquées par un turn over important), les logements vides correspondent plus à des profils stables, qui souhaitent s’installer dans le logement sur le long terme. De même, la location meublée concerne davantage des biens relativement petits, comme des studios et des F2, tandis que la location vide concerne majoritairement les F3 ou plus.

D’un point de vue fiscal, le propriétaire bailleur doit déclarer les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut bénéficier de l’avantage du déficit foncier, lui permettant de payer moins d’impôts dans le cas de la réalisation de travaux de rénovation, et dans la limite de 10 700 euros à l’année.

 

Ainsi, si la location meublée apparaît comme la plus rentable, il ne s’agit cependant que d’une rentabilité brute, qui doit être mesurée en prenant en compte le risque de vacance locative plus importante et le coût du mobilier à intégrer dans votre logement si vous désirez le louer meublé. En fonction de la destination de votre bien et de son emplacement, vous vous adresserez à un type particulier de locataire. Si votre locataire type est mobile, comme un étudiant ou un homme d’affaire, une location meublée sera plus intéressante.