Acheter un bien immobilier

Fortement attachés à la propriété immobilière, vous êtes nombreux à vouloir acheter un appartement ou une maison pour en faire votre résidence principale, préparer votre retraite ou investir dans l’immobilier locatif.
Quelle que soit la raison de cet achat, certaines étapes sont indispensables pour mener à bien votre projet.Acheter sa maison

Etablir un budget pour son projet immobilier

Si cela semble évident, il est indispensable de connaître les sommes que vous pouvez consacrer à l’acquisition d’un appartement ou d’une maison.
Pour cela, il faut déterminer les économies que vous possédez et qui pourront constituer des apports dans le cadre du financement du projet.
Il est également nécessaire de connaître les sommes qui pourront être versées chaque mois en vue du remboursement du prêt bancaire. En effet, au regard des montants en jeu, il est fréquent de ne pas pouvoir payer « cash » son achat et de devoir souscrire un emprunt. Pour déterminer le montant de vos mensualités, les banques prennent comme référence un taux d’endettement de 33 %. Ce taux peut être adapté à la hausse ou à la baisse selon le profil, la situation des emprunteurs et le montant de leurs charges fixes (pensions alimentaires, remboursement d’autres crédits, etc.).
Au regard de votre apport et du montant des mensualités que vous pensez pouvoir rembourser vous obtiendrez une idée du prix global de votre projet. Ceci vous servira de base pour encadrer vos recherches.
Pour plus de précisions, des simulateurs sur internet et/ou un rendez-vous avec un conseiller bancaire ou un courtier en prêt immobilier peuvent permettre de clarifier et d’affiner vos capacités d’emprunt.

Fixer les critères de recherche de votre future habitation

En fonction de l’objectif recherché, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’un appartement pour un investissement locatif, ou d’une maison secondaire destinée à devenir votre lieu de vie à la retraite, les critères (superficie, accessibilité, localisation, transports, prix, etc.) seront différents.
Vous souhaitez investir pour louer à des étudiants ? Il faudra rechercher des petites superficies, s’assurer de la présence de lycées et/ou d’universités, ainsi que de l’existence de transports en commun.
Si vous cherchez une maison pour votre retraite, vous serez certainement plus attentif à l’accessibilité (pas d’ascenseur, pas de maison sur plusieurs étages, etc.), à la proximité des commerces et des services de santé, et à la vie de quartier (présence d’associations, etc.).
S’il est important de lister l’ensemble de vos souhaits, il est également primordial d’établir une hiérarchie entre eux afin d’être capable de faire certaines concessions pour s’adapter au marché immobilier. Êtes-vous prêt à avoir un bien moins grand pour rester dans un secteur géographique précis ? Le balcon et/ou le terrain sont-ils indispensables ou sont-ils des « plus » dont vous rêvez ?

Evaluer le marché immobilier local

Investir dans l'immobilierVous avez un budget et des critères, mais sont-ils cohérents avec le marché de l’immobilier ? Vous avez un budget de 100 000 € et rêvez d’acquérir un loft parisien ? Dans un marché tendu où le m² se négocie autour de 10 000 €, deux hypothèses s’offrent à vous, soit vous trouvez plus de budget, soit vous modifiez vos ambitions : il ne s’agira pas d’un loft à Paris mais d’une chambre de bonne, ou vous opterez pour un loft dans les départements de l’Aveyron ou de la Corrèze.
Votre projet ne doit donc pas être complètement extravagant, au risque de vous faire perdre du temps. Rien n’empêche cependant de rêvez (un peu) en ayant des critères supérieurs et en espérant la « bonne affaire ».
Pour connaître les prix pratiqués et les opportunités offertes dans le secteur géographique que vous souhaitez, vous pouvez faire le tour des agences immobilières et des sites internet de ventes entre particuliers (voici d’ailleurs, un exemple d’agence immobilière à Paris avec laquelle nous avons l’habitude de traiter). Vous obtiendrez ainsi une fourchette de prix au m² assez significative pour commencer à visiter.

Visiter des appartements, des maisons, et des terrains

Avant d’acheter un bien, il est indispensable d’avoir effectuer plusieurs visites immobilières. Qu’il s’agisse de terrains à construire ou d’appartements anciens, le fait de voir les lieux vous aide à clarifier vos attentes, en particulier lorsqu’il s’agit d’un premier achat immobilier.
étendue des travaux que vous êtes prêt à réaliser (gros oeuvre ou décoration), situation du bien (côté cour ou côté rue, proximité de la route ou d’un aéroport), bruits présents dans l’immeuble, entretien des parties communes dans une copropriété, présence d’un ascenseur, d’un parking, ou d’un extérieur (balcon ou jardin), vie de quartier, etc., tous ces éléments devront être analysés pour s’engager en toute connaissance de cause.

Choisir son bien immobilier et faire une offre d’achat

Coup de coeur ou choix de raison, après avoir vu et visité plusieurs biens vous en aurez certainement trouvé plusieurs qui correspondront à votre projet. Dans ce cas, soyez vigilant car si la réflexion peut prendre du temps, le marché immobilier de certaines villes, notamment sur le pourtour méditerranéen et dans la région parisienne, impose une importante réactivité pour faire une offre d’achat.
Pour déterminer le montant de votre proposition d’achat, il faut analyser le bien en fonction des prix du marché et évaluer les éventuels travaux à réaliser. Pour vous donner un ordre d’idée, le taux de négociation est en moyenne de 4 à 5 %. Là encore il existe de fortes différences selon les régions : de 1 % à 15 % selon le secteur, le type de bien, etc.

Négocier ses transactions immobilières

Il s’agit certainement du maître-mot dans un projet immobilier : ne pas hésiter à négocier.
Si vous avez recours à un prêt immobilier pour le financement : mettez en concurrence 2 ou 3 banques en plus de la vôtre, et pensez également à négocier l’assurance du prêt immobilier auprès d’autres organismes. à défaut de temps, vous pouvez faire appel aux services d’un courtier en prêt immobilier et en assurances.
Vous passez par l’intermédiaire d’un agent immobilier ? Là aussi, essayez de lui faire baisser sa part pour obtenir votre appartement au meilleur prix.
Enfin, pour le notaire en charge de la rédaction de la vente, une partie des frais sont négociables, alors n’hésitez pas à en discuter avec lui.
Si toutes ces négociations prennent du temps, elles permettent de réduire votre budget global de façon significative.

Vous êtes désormais prêt pour vous lancer sereinement dans un achat immobilier !

Signature pour la vente d'un logement

Les inconvénients de la location courte durée ou saisonnière

Nombreux investisseurs se lancent dans la location courte durée ou saisonnière or ce type de location ne présente pas seulement des avantages. Que cela soit pour gagner un peu d’argent afin de compléter une retraite ou pour être leur revenu principal, cette activité s’est développée avec l’émergence des plateformes Airbnb, Booking, Abritel, … Mais quels sont alors les inconvénients de la location courte durée ou saisonnière ?immeuble haussmannien

Inconvénients autour de l’infrastructure/équipement

Pour que les locataires s’y plaisent, le bien en location doit être aménagé convenablement et régulièrement. De ce fait, il faut des améliorations régulières en terme de mobilier. Il convient de remplacer un appareil électro-ménager en panne, ou encore de renouveler la décoration pour rester dans le mode actuelle. Un endroit mal-entretenu n’attirera pas la clientèle. Sur Airbnb et Booking, par exemple, la photo publicitaire doit montrer avec minutie différents détails de l’infrastructure (lavabo bien blanc, lit bien fait, etc). Or, la photo doit refléter la réalité. Le logement doit être impeccable pour chaque nouvel arrivant. Entretenir le logement demande du temps ou nécessite l’emploi d’un agent de propreté ce qui engendre forcément un coût supplémentaire.

Inconvénients concernant les garanties

Il est évident que pour la location courte durée ou saisonnière, la fréquentation dépend de la saison. Dans une ville touristique, la rentabilité est accentuée lors des périodes de vacances et des ponts. A l’inverse, une agglomération où l’activité professionnelle est forte aura une meilleure rentabilité en semaine hors période de vacances. Un déficit de clientèle peut avoir lieu lors des périodes faibles même avec ajustement des tarifs. Les revenus sont précaires et il n’existe aucune assurance même sur les plateformes connues comme Airbnb, Abritel, Booking. Lors des mois faibles, les pertes financières doivent être anticipées. Le rendement de la location courte durée se calcule sur une année complète pour, justement, niveler les mois forts et les mois faibles.

Inconvénients concernant la concurrence

La rentabilité obtenue avec les biens en location courte durée ou saisonnière incite de nouveaux propriétaires à investir dans cette activité. Le nombre de logements à louer en courte durée augmente et complexifie la tâche des investisseurs/propriétaires pour remplir leur calendrier de réservations. Cela les pousse à améliorer leurs services, ce qui est une bonne chose pour tout le monde, mais aussi cela peut faire baisser leurs prix ce qui réduit leur marge et donc rend les investissements moins intéressants.

Inconvénients au niveau de l’administration

S’occuper d’un logement en location courte durée contraint à une gestion pointue. Pour des propriétaires ayant d’autres occupations, se charger d’une telle activité est difficile. Dans certaines villes très fréquentées toute l’année, c’est un travail à temps plein pour ceux qui ont plusieurs biens en location courte durée du fait qu’une organisation impeccable s’impose. Pour les personnes qui prennent en charge la gestion du bien en location, un emploi du temps rigoureux est nécessaire pour permettre une rotation parfaite entre les hôtes. Une meilleure gestion contraint à s’occuper sérieusement des réservations déjà effectuées sans délaisser le visiteur actuel. Il faut que les chambres soient bien rangées à chaque arrivée de locataires. Un nettoyage minutieux doit avoir lieu. Chaque installation exige des vérifications régulières et méticuleuses aussi bien avant l’arrivée qu’après le départ des locataires. Les équipements et mobiliers nécessitent des entretiens réguliers pour conserver un haut niveau de qualité et une satisfaction totale des hôtes.

Investissement immobilier en 2019 : quels sont les plus rentables ?

Les investisseurs débutants font souvent l’erreur de confondre la rentabilité avec la rentrée d’argent immédiat. À cet effet, ils ne se soucient pas de la pérennité de leur projet ni du réel retour sur investissement. Pour un placement réellement rentable, il faut se tourner du côté de l’investissement immobilier. Cette offre est flexible. En effet, elle offre la possibilité d’opter pour différents supports comme la location de résidence principale, la location saisonnière, le meublé, la location non meublée, etc. Le logement est un bien durable qui peut être légué à ses héritiers ou revendu pour reprendre le capital. Pour vous, voici les investissements les plus rentables dans le secteur immobilier pour cette année 2019.

La SCPI : le risque calculé et une gestion faible

FinanceEn devenant propriétaire de parts dans une société civile de placement immobilière, l’investisseur gagne des revenus supplémentaires sans fournir d’effort dans le domaine de gestion et d’entretien du bien. En effet, il détient une partie d’un parc immobilier. En contrepartie, il recevra une part des loyers. C’est la société qui s’occupe de tout : gestions des immeubles, paiement des charges, entretien, recherche des locataires. Le taux de rendement d’une SCPI est élevé par rapport à des placements comme l’assurance-vie ou le livret A mais reste limité par rapport à d’autres investissements immobiliers. En revanche, la gestion est très faible de même que le risque. De plus, ce dernier peut-être contrôlé davantage en répartissant ses investissements dans différentes SCPI.

La location meublée : gestion facile mais récurrente

Logement étudiantSi le logement est bien situé par rapport à certaines demandes (universités, tourisme, affaires, …) transformer une location nue en meublée peut être très profitable. Il s’agit ici d’investir dans le logement étudiant, l’établissement touristique comme les chambres d’hôte, les gîtes ou la location de courte durée. Le loyer est plus cher donc le bénéfice peut être plus important. Grâce à ces gains, non seulement le prêt a toutes ses chances d’être intégralement couvert par le montant des loyers mais en plus du cash flow doit être dégagé.

Bon à savoir
En déclarant vos revenus de location meublée longue durée au régime réel simplifié, vous avez de grandes chances de réaliser de sérieuses économies.
En savoir plus sur le statut de LMNP sur le site JeDeclareMonMeuble.com

L’achat/revente avec travaux

Plan des travaux d'aménagementSouvent, lorsque les propriétaires ont un besoin urgent d’argent à cause d’un événement familial, d’un accident de la vie ou d’une obligation professionnelle, ils décident de se débarrasser au plus vite de leur maison ou appartement. Ils le vendent en l’état, c’est-à-dire que souvent le logement est ancien et nécessite quelques aménagements pour attirer la clientèle. Il faut profiter de ces biens immobiliers qui ne plaisent pas au plus grand nombre pour acheter à pas cher. Plus le logement a été négligé et qu’il n’est pas aux normes (électricité défectueuse, mauvais diagnostique énergétique, …) et plus les possibilités de négocier sont grandes. Avec un bien immobilier acheté au rabais dans un quartier attractif, la plus-value peut-être conséquente. Il faut pour cela apporter de la valeur au logement grâce à de nouveaux aménagements comme l’ajout de chauffages, la mise aux normes électriques, la rénovation thermique, la rénovation des portes et fenêtres, un nouvel agencement et une décoration tendance. La maison ou l’appartement peut être ensuite revendue à un prix plus cher. A noter que certains travaux bénéficient d’une déduction ou réduction d’impôt.

Achat ou vente immobilière entre particuliers : mode d’emploi

Une des premières économies que l’on peut réaliser lors d’un achat ou d’une vente immobilière est de se passer d’intermédiaires. Cela permet de ne pas payer les frais d’agence, qui sont souvent à ne pas négliger, mais on ne peut pas gagner à tous les tableaux.
Si vous faites l’impasse sur les conseils d’un professionnel, vous devrez y consacrer du temps, prendre connaissance du marché où se situe votre bien immobilier, ainsi que vous mettre à jour sur les notions juridiques qui entourent la vente ou l’achat d’un appartement.

Dans cet article, nous partons du principe que vous souhaitez réaliser l’achat ou la vente de votre maison vous-même et nous allons vous conseiller étape par étape jusqu’à la négociation.

Transaction d’un bien immobilier entre particuliers : ce qu’il faut savoir

Vendre sans agence prend beaucoup de temps

Comme dit plus haut dans l’introduction de cet article, si vous faites l’impasse sur l’expertise d’un agent immobilier vous ne payerez pas ses horaires certes, mais vous le payerez en temps. La transaction de particulier à particulier nécessite un investissement en temps très important.

Le déroulé d’une vente immobilière reste très classique et connu de tous, mais lorsque vous devez tout gérer vous-même cela devient vite contraignant. N’oubliez pas que vous devez :

  • Fixer le prix de vente du bien immobilier
  • Rédiger une annonce qui attire de futurs acquéreurs
  • Prendre de belles photos qui mettront votre maison en valeur pour l’annonce
  • Prendre rendez-vous et faire réaliser les diagnostics adéquats
  • Organiser et réaliser les visites (généralement en soirée)
  • Négocier avec le ou les intéressés organisés la signature de l’avant-contrat (compromis de vente)

Estimer son bien immobilier : une première étape très importante

Après y avoir passé quelques années, y avoir vécu de nombreux souvenir, les propriétaires surestiment souvent leur logement. Les sentiments faussent souvent le prix réel, sachant que les acquéreurs sont de plus en plus informés sur les tendances de prix des transactions, il est très important de ne pas se laisser prendre au jeu des émotions, mais de surtout bien rester cohérent avec le tarif que l’on réclame pour son bien immobilier.

Petite maison au fond d'un jardin

De toute façon, cela est contre-productif de surestimer sa maison, car vous n’aurez à cause du prix que très peu de visites et il restera plus longtemps sur le marché.

Pour avoir une bonne estimation de son bien immobilier, il est essentiel de se référer à votre concurrence directe afin de connaître les prix en vigueur. Regardez les annonces qui sont dans une catégorie de maison ou d’appartement similaire, cela vous donnera une idée des prix de votre marché.

Vous vous êtes fait votre idée, mais vous souhaitez avoir un prix définitif ?

Passez par des professionnels de la vente, le mieux est de prendre rendez-vous avec deux ou trois agences immobilières de votre secteur. L’estimation est gratuite chez la plupart des agents immobiliers et cela ne vous engage en rien (notamment un mandat de vente par exemple).

Avec ces démarches, vous aurez une fourchette de prix réel pour vendre au mieux votre maison ou appartement.

Remarque : certains sites Internet, tels que Meilleurs Agents et effiCity, se sont spécialisés dan l’estimation des prix immobilier en ligne (un service bien utile pour démarrer l’estimation de sa maison). N’hésitez pas à comparer avec les informations terrains que vous aurez pu recueillir par vous-même.

Réaliser une annonce immobilière efficace

Votre annonce immobilière doit être précise, claire et détaillée. Elle doit contenir tous les éléments nécessaires :

  • Surface (intérieur et extérieur)
  • Nombres de chambres
  • Équipement
  • Travaux ou non
  • Etc

Faites des photos de qualité ou le futur client pourra se projeter sans problème. Privilégiez un jour avec beaucoup de luminosité, rangez les pièces et appuyez sur les atouts de votre bien immobilier.

D’autres mentions doivent être indiquées comme les diagnostics immobiliers ou si votre bien est en copropriété (surface carrez, nombre de lots, charges annuelles,etc).

Différencier sa maison

Remarque : le site PAP de vente immobilière entre particuliers vous prodigue également ses conseils pour bien rédiger une annonce immobilière.

Réussir vos visites

Côté vendeur, les règles de bases sont très simples telles que ranger votre logement, aérer, entretenir les extérieurs pour le rendre le plus attrayant possible. Faites en sorte que les visiteurs se sentent déjà comme chez eux. Il est important aussi de se préparer aux possibles questions des acheteurs. Notez toutes les caractéristiques de votre logement pour pouvoir répondre facilement aux demandes et voir même les anticiper.

Côté acheteur, les visites sont le moyen pour vous de tout savoir sur le logement. N’hésitez pas à questionner les propriétaires, regardez, observez et testez.

Négocier : l’étape ultime

Il n’est pas toujours évident de négocier de particulier à particulier. Que ce soit du côté des vendeurs ou des acquéreurs, préparez vos arguments. À moins d’un bien immobilier irréprochable, il y a toujours des facteurs de négociation pour les deux parties. Il suffit de les exposer et d’être raisonnable dans vos demandes.

Dernière étape : récupérer les maisons

Une fois que cette étape est passée et que vous vous êtes mis d’accord sur le prix, il ne vous restera plus qu’a rassemblé les documents nécessaires au déroulement d’une vente immobilière puis de prendre contact avec vos notaires pour enfin signer et conclure la vente ou l’achat du bien immobilier.

Pour trouver un notaire près de chez vous, la meilleure solution reste le bouche-à-oreille ou le site Internet des Notaires de France.

Trouver une location d’appartement

Avec l’arrivée de l’été et des grandes vacances, c’est le moment idéal pour chercher un logement.

Les étudiants vont rendre leurs clés et c’est toujours une période où les déménagements sont fréquents, vous pouvez donc en profiter pour trouver la demeure de vos rêves.

Mais la pénurie de logements est de plus en plus importante dans notre pays, et vos facilités à trouver un appartement ou une maison en location qui répondra à tous vos critères variera bien entendu suivant votre profil.

Trouver un appartement en tant que salarié ou indépendant

Dans le meilleur des cas : vous gagnez au moins trois fois le montant du loyer et vous êtes en C.D.I, en contrat à durée indéterminée depuis plus d’un an, ou bien le résultat de votre société est positif sur les trois dernières années, alors vous n’aurez aucune difficulté à trouver un logement en location.

Les portes des agences immobilières vous sont grandes ouvertes.

Vous devrez tout de même vous y acquitter de frais, qui s’élèveront environ à un mois de loyer hors charges, ce qui peut varier selon les agences. Ajoutez à cela le montant de la caution demandée et bien entendu le mois de loyer en cours.

Pour faire des économies, le plus simple est de chercher dans les sites internet de petites annonces immobilières.

Si vous évitez toutes les offres Pro et que vous ne répondez qu’aux offres des particuliers, vous n’aurez pas de frais d’agence à payer et vous devrez seulement verser la caution et le loyer du mois en cours.

Attention, les offres des particuliers sont très suivies, il faut être réactif et venir consulter les sites plusieurs fois par jour pour guetter l’arrivée des meilleures affaires.

Trouver un appartement avec un garant

Si vous êtes en contrat à durée déterminée, en CDD, ou alors que vous ne gagnez pas suffisamment, ou enfin que vos résultats présentent un solde négatif sur les dernières années pour les entrepreneurs, alors les choses vont devenir plus compliquées.

Dans ce cas, il vous faut un garant, quelqu’un de votre entourage qui devra verser vos arriérés en cas de défaut de paiement. Vous pourrez alors trouver des agences qui accepteront de vous faire visiter des biens en location.

Certaines agences refuseront cependant cette option, sauf pour les étudiants, renseignez-vous dès le départ pour gagner du temps.

Sinon vous pouvez tenter votre chance sur les sites internet d’annonces de particuliers qui diffusent de nombreuses offres de propriétaires.

A ce moment là, lorsque vous avez un propriétaire en ligne, expliquez clairement votre situation dès le premier appel, cela vous évitera des visites et des déplacements inutiles.

Les étudiants peuvent également se rendre dans le Centre Régional Information Jeunesse, le C.R.I.J de leur région, où sont toujours affichées de nombreuses annonces de location chez les particuliers ainsi que des propositions de partage d’appartements.

Trouver un appartement en situation difficile

En dernier lieu, si personne ne peut garantir le versement des loyers pour vous, que vous n’avez pas de contrat à durée indéterminé et que vos revenus sont insuffisants, les choses vont malheureusement devenir beaucoup plus difficiles pour vous.

Mais des solutions existent, il vous faut alors vous armer de courage et contacter une assistante sociale dans une maison de solidarité. Vous en avez dans toutes les grandes villes.

Elle vous aidera à faire une demande d’aide financière attribuée par le fonds de solidarité pour le logement, F.S.L..

Dans ce cas, l’état se porte garant pour vous et peut vous avancer les frais de caution que vous rembourserez en plusieurs mensualités réduites.

Votre assistante sociale pourra également vous aider à déposer une demande auprès du SIAO, le Service intégré de l’accueil et de l’orientation, qui vous mettra en contact avec des associations qui vous aideront à trouver un l’hébergement d’urgence et d’insertion.

Elle vous assistera aussi pour faire une demande afin d’obtenir un logement d’habitation à loyer modéré, H.L.M, mais si vous n’êtes pas prioritaire cela pourra prendre des années avant que cette démarche n’aboutisse.

Sont considérés comme prioritaires les femmes enceintes, les femmes isolées avec enfants, les gens qui travaillent mais qui sont sans domicile ou les personnes malades.

Vous pourrez cependant monter un dossier pour faire valoir votre droit au Dalo, Droit au logement opposable, ce qui vous rendra prioritaire pour l’accès aux logements sociaux.

Enfin, si vous ne trouvez toujours pas de toit, il vous reste encore l’option de la colocation.

Celle-ci peut présenter divers avantages et le loyer sera toujours bien moins élevé.

De nombreux sites web peuvent vous aider à trouver rapidement des locataires qui sont en recherche d’un nouveau ou d’une nouvelle coloc.

Vous pouvez par exemple contacter Lodgis, une agence immobilière spécialisée dan la location meublée. Elle vous accompagnera pour trouver un locataire à Paris, et (depuis cette année) à Lyon, Toulouse et Bordeaux (et bientôt Nantes, Marseille ou Lille).

Bail mobilité

 

Depuis le 25 novembre 2018, la loi ELAN propose un nouveau type de bail à la location de meublés : le bail mobilité. Créé pour répondre au besoin spécifique des étudiants et professionnels en recherche de location de courte durée, le bail mobilité présente aussi une souplesse bienvenue pour les propriétaires. Explications.

 

Le bail mobilité, qu’est-ce que c’est ?

Quand on dispose d’une chambre, ou d’un logement à louer en meublé, il existait jusqu’à présent trois alternatives pour les propriétaires-bailleurs : le bail meublé, signé pour un an, le bail étudiant signé pour 9 mois, ou bien la location saisonnière prévue pour les séjours de courte durée, à vocation touristique. Des solutions qui ne satisfaisaient ni les propriétaires de meublés ni les locataires. Trop contraignantes ou mal adaptées aux besoins, elles ne permettent pas l’accès au logement des personnes en situation de mobilité étudiante ou professionnelle, et le rendent même parfois plus difficile.

La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a créé un nouveau bail de location destiné aux particuliers : le bail mobilité. Présenté comme un nouvel outil d’accès au logement, le bail mobilité permet de proposer un contrat de location plus souple là où les baux existants peinaient à répondre à la demande.

Un bail adressé aux personnes en situation de mobilité

Le bail mobilité a une cible bien définie : les locataires cherchant à se loger de façon temporaire pour des motifs professionnels, de formation, d’apprentissage ou d’engagement volontaire. Etudiants, stagiaires, apprentis, professionnels en formation ou en mission de courte durée (CDD ou intérim), ou encore jeunes en service civique peuvent y prétendre. Il s’agit d’un bail meublé ouvrant la location au titre de résidence principale.

Une durée souple, définie par accord entre les parties

Contrairement aux baux classiques, le bail mobilité peut être signé pour une très courte durée : entre un et dix mois, une durée fixée librement par le bailleur et son locataire, et qui permet aux locataires à la recherche d’un meublé temporaire d’adapter leur location en fonction de leur besoin réel. La durée envisagée est mentionnée lors de la rédaction du bail.

Le bail prenant fin de façon automatique, le propriétaire-bailleur n’a aucun congé à donner pour récupérer son logement. Le locataire peut prendre congé à tout moment avec un préavis d’un mois.

Un bail non-renouvelable automatiquement

Le bail mobilité s’inscrit dans une logique de lutte contre la précarité du logement : afin d’éviter que les bailleurs ne l’utilisent au détriment des baux classiques, le bail mobilité n’est pas renouvelable automatiquement. Il est simplement possible de renouveler le bail une fois, pour en porter la durée maximale à 10 mois, si le bail initial était signé pour une période plus courte.

Pour les mêmes raisons, il ne peut être question non plus de la signature de plusieurs baux mobilité successifs avec un même locataire.

Un bail flexible et encadré

Pour le locataire, le bail mobilité présente plusieurs garanties très sécurisantes. Outre une durée de bail flexible et un préavis fixé à un mois, le bailleur n’exige pas de dépôt de garantie. Les charges sont forfaitaires, et fixées dès le contrat de bail. Le locataire n’a donc pas besoin de prévoir de dépenses complémentaires sur son budget logement, hormis d’éventuels frais d’agence.

Enfin, si le prix de location est fixé librement par le bailleur, il reste plafonné dans les « zones tendues », définies par la loi et où la demande en logement locatif est forte. Le bailleur ne pourra proposer un loyer supérieur au bail signé avec le locataire précédent, sauf si celui-ci a quitté le logement plus de dix-huit auparavant.

Pour les bailleurs : une alternative à la location saisonnière

Le bail mobilité ouvre le marché du locatif à une gestion plus souple des biens à louer. Nombreux sont les propriétaires qui rencontrent des freins au remplissage de leur meublé en raison de la durée des baux classiques d’un part, et du durcissement de la législation sur les locations saisonnières d’autre part, malgré un intérêt lucratif de la location touristique toujours attractif.

Les bailleurs situés en zone touristique peuvent à présent diversifier leur offre locative sans être tentés de détourner la location saisonnière  de son objet – elle ne peut être une résidence principale – et sans risquer de lourdes pénalités, encore durcies par la loi ELAN ( jusqu’à 50000 euros de sanction en cas de non-respect de la procédure de changement d’usage du logement).

Autre location, autre problématique : les propriétaires-bailleurs louant une chambre dans leur résidence principale ont désormais une option de plus pour accueillir un locataire à domicile, et planifier plus aisément la récupération de son bien pour un usage personnel.

Des garanties pour les propriétaires

Si par certains aspects le bail mobilité semble a priori moins avantageux pour le bailleur, la loi ELAN a prévu certaines garanties permettant au propriétaire d’en tirer avantage, tout en facilitant l’accès au logement à des personnes jusque-là soumises à un marché locatif non favorable.

L’absence de dépôt de garanties est compensée par l’éligibilité du bail mobilité au dispositif Visale (Visa pour le logement et l’emploi). Cette garantie accordée par Action Logement au locataire couvre les loyers et charges impayés de la résidence principale d’un locataire. La souscription est gratuite pour le bailleur, et prend en charge les éventuelles dégradations et les frais de remise en état imputables au locataire.

 

Enfin, le propriétaire-bailleur conserve sur la location en bail mobilité une fiscalité intéressante si la pièce louée est au sein de la résidence principale. Les loyers perçus sont non-imposables s’ils ne dépassent pas certains plafonds fixés chaque année par l’administration fiscale. Une aubaine pour ceux qui souhaitent se lancer dans la gestion locative simplement, sans bien secondaire, et de façon sécurisée.

 
 
Pour en savoir plus sur le bail mobilité, vous pouvez continuer votre lecture sur le site de Lodgis, l’agence immobilière spécialisée dans la location meublée.

Mise en location vide ou meublée : que choisir ?

Lorsqu’il s’agit de mettre en location son bien immobilier, la question se pose souvent de savoir s’il est préférable de le louer vide ou bien meublé. Ainsi, en investissant dans l’immobilier locatif, vous devrez opter pour l’une ou l’autre formule. Sur les plans pratiques, fiscaux et juridiques, ces deux types de locations sont bien différents. Comment faire pour bien choisir ? Voici les avantages et les inconvénients à considérer pour choisir entre une location vide et meublée.

Canapé - Appartement meublé

Une rentabilité locative brute supérieure dans le meublé

Le premier élément à prendre en compte est la rentabilité locative brute dont vous pouvez bénéficier pour chaque type de location. En principe, cette dernière varie entre 4% et 6% pour une location vide, et de 6% à 8% pour une location meublée.

A quoi est due cette différence de rentabilité ? A deux raisons en particulier.

1re raison : les loyers sont plus élevés en meublé

Dans le cadre de la location d’un bien immobilier meublé, le principal avantage est le prix du loyer. En effet, si vous proposez des meubles intégrés dans le bien, cela se répercute forcément sur le loyer, comme constituant un service à part entière.

Pour un appartement d’une surface et d’un emplacement similaires, le prix du loyer sera en moyenne de 20 % plus élevé pour un bien meublé que vide. Or, si votre loyer est plus élevé, cela signifie que le rendement locatif brut est plus avantageux. En tant qu’investisseur, cet atout est de taille.

Sachez cependant que la mesure des performances d’un bien immobilier se fait principalement en tenant compte de sa rentabilité nette et non pas brute. Pour mesurer la rentabilité nette, vous devez soustraire des frais aux revenus locatifs, comme :

  • les charges de copropriété
  • la taxe foncière
  • les différents frais de gestion.

Si vous êtes intéressés par mettre en location votre bien meublé, vous pouvez contacter Lodgis, le spécialiste de la location meublée à Paris (nouveau : ouverture des locations meublées sur toute la France).

2e raison : la fiscalité est plus favorable pour une location meublée

Contrairement à une location nue, le propriétaire d’un bien loué meublé peut opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). De quoi s’agit-il ? Fiscalement, ce statut offre au bailleur la possibilité d’imposer les loyers perçus au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non pas comme des revenus fonciers. Le régime microbic (régime forfaitaire) vous permet ainsi d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés.

Pour toutes vos questions de fiscalité relative à la location meublée, vous pouvez contacter la société Je Déclare Mon Meublé.

La location nue : une meilleure stabilité dans le temps

Appartement vide

En optant pour la location nue de votre logement, vous misez principalement sur la stabilité locative. D’une part, le locataire désireux de quitter le logement doit respecter un délai de préavis de 3 mois pour une location vide, contre 1 mois seulement pour un logement meublé. Ce délai rallongé permet au propriétaire bailleur de disposer du temps nécessaire pour pallier ce départ et anticiper la nouvelle mise en location de son bien.

En outre, contrairement aux logements meublés qui s’adressent principalement à des profils étudiants ou de passage (locations généralement marquées par un turn over important), les logements vides correspondent plus à des profils stables, qui souhaitent s’installer dans le logement sur le long terme. De même, la location meublée concerne davantage des biens relativement petits, comme des studios et des F2, tandis que la location vide concerne majoritairement les F3 ou plus.

D’un point de vue fiscal, le propriétaire bailleur doit déclarer les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut bénéficier de l’avantage du déficit foncier, lui permettant de payer moins d’impôts dans le cas de la réalisation de travaux de rénovation, et dans la limite de 10 700 euros à l’année.

Ainsi, si la location meublée apparaît comme la plus rentable, il ne s’agit cependant que d’une rentabilité brute, qui doit être mesurée en prenant en compte le risque de vacance locative plus importante et le coût du mobilier à intégrer dans votre logement si vous désirez le louer meublé. En fonction de la destination de votre bien et de son emplacement, vous vous adresserez à un type particulier de locataire. Si votre locataire type est mobile, comme un étudiant ou un homme d’affaire, une location meublée sera plus intéressante.